出租回報率低無優勢 廣州商業公寓淪為雞肋
??近年來，隨著限購等政策的出臺以及住宅市場成交的起伏，投資型公寓開始在廣州興起。最近三年，廣州的公寓市場極為熱鬧，不僅是市中心，更包括番禺、蘿崗、南沙、增城等近郊區域，公寓項目不斷湧現。而在今年，公寓市場更是達到高潮，僅萬達在廣州就在南沙、蘿崗推出兩個項目。而像敏捷、奧園等品牌房企都紛紛投身到公寓市場當中來，今年已經推出瞭眾多新公寓樓盤。這些公寓產品也一度受到市場的熱捧。
臨近年末，隨著政策環境的好轉，住宅市場的成交逐漸走高，而公寓產品卻受到庫存壓力以及激烈的競爭，銷售情況急速下滑。近日，甚至包括市中心的商業公寓項目也開始紛紛降價促銷。有分析認為，截至11月底，廣州公寓庫存面積達96.6萬平方米，公寓項目壓力倍增。
商業公寓淪為雞肋
前兩年的限購，帶動瞭2014年廣州市場一大波不限購不限貸的公寓產品出現，從新貨供應量及現有庫存看，商業公寓市場早已供過於求。高力國際的數據顯示，2014年上半年80萬平方米商業公寓入市，而消化率隻有0.66。
隨著近月來住宅市場的回暖，一手住宅成交不斷攀升，而公寓市場卻受到住宅成交回暖而顯得“低迷”，不斷傳出公寓樓盤降價的消息。12月16日，廣州市國土房管局發佈瞭11月樓市網簽數據分析報告，顯示11月廣州全市網簽花蓮房貸利率比較信貸年息均價和網簽面積分別達到15626元/平方米和87.17萬平方米，環比上升9.1%和15.4%，呈現出量價齊升的局面。
而下半年新增商業公寓面積預計達110多萬平方米，若非極具吸引力或降價優惠刺激的項目，投資客出手幾率較低，與住宅市場的投資操作模式不同，公寓的產權年限制約瞭其二手轉售不可能像住宅那樣火爆，加上供過於求的局面，商業公寓逐漸“淪為”市場雞肋。
記者瞭解到，近日，位於越秀區核心文德路的文德先生推出部分特價公寓，最低售價為29000元/平方米，樓層、朝向好些的單位售價約為32000元/平方米，早前類似產品的售價超過40000元/平方米。
此外，芳村板塊的公寓項目邦華星際二期，新品價約為16000元/平方米，比首期售價降低瞭2000元/平方米，降幅約11%。而芳村公寓新盤芳華都匯帶精裝修開盤售價14800元/平方米。而該盤自今年上半年“吹風價”在20000元－22000元/平方米之間，如今最低價為14800萬元/平方米，比“吹風價”大幅下降瞭6000元/平方米左右。
出租回報率低無優勢
對於近期廣州眾多公寓項目降價，據業內專傢分析，庫存壓力是主要的原因。據數據顯示，截至11月底，廣州公寓庫存面積達96.6萬平方米，是今年庫存量的第二新高(9月份庫存量最高，為101.4萬平方米)，按照近半年的平均成交量計算，去化周期為13個月。“庫存壓力擺在這裡，不降不行。而且即使降瞭價，但如果降價不到位，成交還是上不去，因為其出租回報率和目前市場上很多理財產品的回報率相比，已經不具有優勢瞭。”
而據高力國際的調查數據顯示，2014年第3季度，廣州盛捷濱江東服務公寓落成，新增32套四房公寓，市場總庫存上升至3245套。盡管市場有新增供應入市，但由於數量較小且位於核心商務區外圍，對整體市場沖擊有限，廣州市服務式公寓市場整體平均空置率約為15.2%；環比下降約2.5%。但記者發現，在今年的年末，廣州各區在售的公寓項目都在不斷地推新。
近日，位於海珠區的公寓樓盤萬科派繼開盤後首次加推新品單位約48-73平方米LOFT復式公寓。據悉，此次該項目加推的公寓數據是18-20層三層。目前項目單價約25000元/平方米，首付最低需近38萬元。
而在近郊，蘿崗奧園廣場也即將推出的萬能LOFT。據悉推出的產品將是48平方米可打造三房兩衛的LOFT公寓，空間雖小，但中空客廳、小孩房、Mini吧、廚房、客廳等應有盡有。據介紹，項目已強勢引入酒店式公寓運營商“蔓蒂酒店”，包租10年。
在南沙，廣州南沙萬達廣場目前正加推全新B6棟精裝SOHO，戶型約40-90平方米，均價約9200元/平方米。項目同期在售約40套40-120平方米金街商鋪，價格約18000-50000元/平方米。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-21/08155952224522605484256.shtml
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